2019-04-08
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物業管理股

近年內房的業務發展趨向多元化,例如恆大和碧桂園分別大舉投資新能源汽車及機器人產業。其中,物業管理是與傳統地產開發業務最為相關,其盈利能見度又較高的產業。不少內房已陸續把旗下的物業管理業務分拆上市(表一),此板塊正處於快速增長的階段。

物業管理行業的收入來源主要是管理費和其他增值服務(例如房屋中介、快遞和養老等),成本則較多為人力倚賴,毛利率一般約3成,與傳統地產開發差不多。不過,此行業較少受經濟周期及政策影響,只要企業的在管及合約面積範圍能夠持續擴張,其業務便能穩定增長。現時內地中產人數上升,加上鼓吹消費升級,對於優質物業管理的需求有增無減。有內地研究指出,物管上市公司在管面積近4年的年均複合增長率(CAGR)約25%至40%。

物管公司屬於輕資產行業又有穩定現金流,加上處於快速增長階段,現時其估值一般達15倍市盈率以上,部分龍頭物管公司的市盈率更達30倍以上。總括而言,物管股估值不便宜,但增長前景穩定,宜中長線持有。惟投資者需注意物管股始終由內房分拆,其股價與母企的地產業務表現有一定相關性。

表一. 部分內地物業管理股的基本數據

資料來源: AASTOCKS (截至8/4/2019), 中原金融研究部整合

作者:中原金融研究部