怎能從云云物業管理股中突圍而出？

內房股近月很火熱，人行於踏入2020年即全面降準，可謂火上加油，投資組合於上月增持內房股算是適時部署，對於內房股，先前的文章已有所分析，可按此重溫。至於由內房衍生出來的物業管理公司，相關股票去年長時間受到市場追捧，上月相對較靜，市場注視點集中在保利物業(6049)的招股上市，直至龍湖集團(960)上週公布入股綠城服務(2869)，此板塊股價才再次熱起來。

龍湖集團計畫在 2020 年 1月 6 日之前收購綠城服務大股東的舊股、並在 6 月 15 日或之前認購新股，以獲得合計擴大後綠城服務已發行股本總數的10%。因為龍湖是管理優質大型內房股，入股綠城服務可謂對其質素及發展前景的認可，公布後股價初步反應正面。綠城服務因去年上半年業績不理想，股價走勢明顯落後同業，估值市盈率於2020年不易再達40倍的過往高位，此板塊的估值龍頭早已被碧桂園服務(6098)取代，預期2019年市盈率最高達45倍，剛上市不久的保利物業也來勢洶洶，估值水平也拍得住。保利物業的賣點，除了自身規模及母公司實力外，我認為其51%收入來自公共物業管理，可幫助在云云物業管理股中較吸引投資者，因公共物業管理即管理博物館、圖書館、交通交匯處等，不受住宅物業市道影響，大多是單一業主，易於溝通，在適當前提下提升管理費較容易，將會是今年物業管理股的擴展業務方向，因此藉收購而提升公共物業管理收入佔比至40%的雅生活(3319)，其現價($27)所反映的預期20倍2020年市盈率，並未能顯其應有價值，至少應達到中海物業(2669)現價($4.99)所反映的預期約25倍2020年市盈率。

說回龍湖集團入股綠城服務，管理層提到是次投資主要看好後者前景，暫未有實質的合作計劃。至於綠城服務主席從售5%舊股所得現金，相信將可用於支持一些未成熟的社區增值服務，例如是殯儀及老人護理等，當成熟時會注入綠城服務，另外5%才發新股以減少股權沖淡效應。此次入股是否只止於此？

從龍湖集團的2018年年報可見，物業管理及相關服務及其他收入及溢利分別約32.6億元人民幣及8.0億元人民幣，收入比綠城服務少約一半，但因綠城服務溢利率屬偏低，龍湖物業管理及相關溢利比綠城服務更多，溢利率拍得住行業中最高水平的碧桂園服務，可見龍湖物業管理的規模本身也不少，亦有傳聞今年會上市，所以我有興趣留意此次入股的後著，會否預示兩間大規模物業管理企業的合併？論銷售規模，綠地比雅居樂(3383)大，但也將物業管理給持股的雅生活負責，所以內房自身的物業管理未必一是需自家經營，反而藉合併兩間物業管理企業造大造強，可以更有效益，這方面亦可能是另一個從云云物業管理股中突圍而出的策略。

現在也給大家分享「房天下」公布的「2019中國物業服務百強企業」(按此參閱全份名單)， 從首十數名中，可見到熟悉的名字！

(執筆之時，筆者及其客戶持有龍湖集團(960)、雅生活(3319)、碧桂園服務(6098))

簡志健 Michael(紅猴)，證監會持牌人士，中原資產管理投資總監