過去幾十年，中國以房地產為載體，通過土地財政向未來大舉借貸加槓桿，實現了歷史罕見的高速發展，不論是各項基礎設施或者是城鎮化率都基本達到了發達國家的水準。儘管未來經濟發展戰略的重心要減少對內房的依賴，並向高端製造和產業信息化轉移，但內房仍然是重要的國民經濟支柱。

經歷了兩年多的內房收緊調控，在去年11月‘三箭齊發’的供給政策轉向，以及在房貸利率下調，放鬆限購限貸等需求政策刺激下，內房的週期底部已經明顯出現。

在投資及買樓自住需求方面，雖然根據最新2022四季度中國人民銀行的問卷調查顯示，人們投資意願還處於近年低位，存款意願在近年高位持續提升，可見仍在觀望狀態。話雖如此，反映出整體住宅銷售數據的住宅銷售面積已經從2021年高位年化15.6億平米調整到22年最新的10.2億平米，可見投資買樓意願低迷已被銷量下降所反映，並且這個水平由於需求政策刺激下會有承托，已經到了一個被大家認可長期可持續的水平。考慮到政策的滯後性一般要半年左右，因此我們認為買樓需求會在今年五月後會回升。

在供應方面，截至2022年11月，全國新建住宅銷售面積累計同比下降約26%，住宅新開工面積和住宅用地成交規劃建面積累計降幅約40%。可見買地和新開工降幅明顯大於銷售，買地和新開工又代表了未來新房的潛在供應量，反映這段下行週期對供給的影響大於銷售影響。與此同時，雖然庫存在疫情以來的高位，但以廣義和狹義庫銷比來看目前没有像2015年那樣存在明顯的過剩；並且由於長期老齡化提升和生育率降低，開發商可能會更謹慎去買地而非像過往走高周轉模式，再加上發展商經歷心理創傷後，即便市場有回暖，他們也不敢像過往一樣貿然買地和開工，讓供給相對需求產生更長時間的低迷。

所以我們認為雖然目前不會出現供不應求，會繼續消耗在相對高位的庫存水平，但是今年或明年只要銷售方面在年化10億平米站穩，甚至稍有同比上升，在拿地開工滯後的情況下，便有可能會產生庫存不足，並讓國內樓價對比當下有一定程度的上漲。

傅可怡，持證監會持牌人士，博立研究團隊/中原資產管理分析員