物管股股價自高位大幅回調，以今年股價波幅計，有些已跌至下半部份，甚至升幅全面報銷，中海物業(2669)及藍光嘉寶(2606)今年計更已錄得跌幅；仍在上半部份的只有碧桂園服務(6098)及永升生活服務(1995)，經過近兩個月的洗禮，此兩股已是物管股中的強勢股，市場仍有一定需求。

物管股於第四季的普遍弱勢，有分析認為物管公司和身為房企的母公司或姊妹公司關聯交易不少，有虛張物管盈利的可能性，這個問題相信不易有答案，好像國內體育用品公司多次被沽空機構猜疑其與經銷商的關係及交易，股價經過一段混沌期後也屢創新高。有說國企中海物業及保利物業(6049)上半年業績差勁，是反映現實情況，但另一方面也可看成於行業競爭加大下，國企的經營效率落後於人。

不過，肯定的是第四季有很多大型物管股上市，世茂服務(873)、華潤萬象生活(1209)、融創服務(1516)、恒大物業(6666)上市時的市值分別已有400億港元、500億港元、400億港元、1,000億港元，於物管股這個資金池造成供過於求，這波上市集資潮暫緩下，部份物管股股價於12月轉強，當中包括碧桂園服務及永升生活服務。不過，市值1,300億港元的龍頭碧桂園服務於上週四收市後卻選擇作出上市兩年多以來的第三次融資，亦是物管股規模最大的一次配股融資，去週五股價下跌5%，亦對其他物管股股價造成震蕩。

碧桂園服務於今年中淨現金65億元人民幣，上半年經營活動現金流入6.4億元人民幣，不過也不時作出收購，包括10月中以24.5億元人民幣入股從事城鄉環境衞生一體化管理運營服務滿國康潔70%股權，配合其進軍城市服務的發展方向，碧桂園服務是最先投入城市服務的物管公司，亦是最積極，這是和其他物管股分別的一個重要定位。

不過，碧桂園服務現金仍有不少，是次配股增發約5.9%，籌資77.5億港元，所為何事？根據公司於配股後進行的投資者路演，未來計劃包括開發20,000台環衛機器人，先自家用，其後供外；打造獨立商業管理品牌，並併購優質目標企業；進軍社區團購，投資物流等基礎設施，自家社區擔當團長角色，並接入電商巨頭；引入互聯網巨頭，深化科技賦能，發展社區及城市服務。碧桂園服務先前已和騰訊(700)合作物管科技及數字化，所以傳聞騰訊為是次其一入股者，亦會參與其城市服務及社區團購的發展。另外，有傳高瓴資本是另一入股者。管理層表示，原則上未來一年不會再融資，不過如果可轉債未能轉股，或需再融資5億美元。

碧桂園服務預計今年收入100億元人民幣，先前已透露要用五年時間做到1000億元人民幣收入，管理層預期，城市服務及社區團購會是催化劑，我們相信公司仍會進行不少收購。

香港物管股資本市場於今年第四季大幅增量下，資金會變得更揀擇，雞犬皆升時代或已成過去，而碧桂園服務的定位於同業中無出其右，亦積極作為拋離對手，增長空間不少，我們中長線仍看好此公司。

簡志健，持證監會持牌人士，博立聯合創辦人/中原資產管理投資總監執筆之時，筆者及其客戶持有騰訊(700)、永升生活服務(1995)及碧桂園服務(6098)