《最佳位置系列》- 越秀（123）的供股秀

近日一向被市场看好的内房越秀地产（123 ）也加入了吸水行列。虽然在近年内房千疮百孔情况下，未至于沦为停牌，配股般出现严严财困，但是对于供股，的领展供股也引起市场热话。而这次越秀供股，也有网友私讯是否值得供，借此也讨论一下这间一直被看好的内房有没有变化，于是时势投资者来看，又会怎样看法？

首先，越秀地产供股内容，拟10 供3，融资84 亿港元。越秀地产拟10 供3、每股9.00港元的认购价（较前一日收盘价折让约28.3%）发行9.29 亿股，募集约83.6 亿港元（扣除开支后约82.99 亿港元）。

对于时势派来说，估值虽然每项但系不算是重要的一环。反过来先看的是局面。局面就是来访的局面，甚至越秀地产的局面和趋势。

鉴于小弟也算认识一些做内地的发展商，及销售内房的团体，和内房银行的高管。从这个铁三角的情况，对于自从解除三条红线知后的概括状况，是投地成本没有太大减弱，甚至有上升。发展商的银根还受到压力，只是因为开通了融资的渠道，有一些能上市的公司可以借助股份而释放一些现金流，本身银行不算是很容易释出贷款。一般也只能靠售楼来换取现金，再投入。而裁员减薪已经是必然慨情况，降价促销在某些地区也存在，严重的可以降价50% 或以上，当然真的要看地区。

内房有关于业绩，销售操盘金额或全口径金额，或者平时新闻看的销售数据。一般来说，全口径金额和权益金额，其实也有水份。房地产开发中常常会有合作开发的情况，比如一个项目甲方占80，乙方占20%。该项目最终的销售额为1亿，那么甲方在统计销售额的时候，全口径销售额就是1亿，而权益后销售额则是8000万。权益销售额就是按照其所占有的股份计算销售额。

但由于水份这东西，大家塘水滚塘鱼。始终排名越高，算是代表越好。 。越秀地产在权益金额中在2022年销售榜的第10名。在2022年中期时，越秀地产就是TOP50强房企中唯一一家录得销售正增长的房企。但其实在2022年的下半场至今已出现了一些变化。

🏀内房和越秀的局面
根据三月份的市场资料，越秀地产2022年累计合同销售（连同合营及联营公司项目的销售）金额约为1250.3亿元，同比上升约8.6%，达成年度合同销售目标1235亿元的101.2%，销售增速处于行业领先位置；2022年项目合同销售金额达到人民币220.9亿元，同比上升23.6%。越秀地产一季度销售额约438亿元，也完成年度目标的33%。

但在2023年1月至三月的排行榜，越秀地产的全口径金额还在20名以内。权益金额也已经跌出了头十大。

据资料显示内地百强房企的Top 10 跟Top 20所销售操盘的金额，足足高于一倍。代表了其实市场的份额也有一些垄断的情况，能够达致Top 10 大的门槛亦都有上升开始出现汰弱留强的情况。

2023 年1-3 月，房契单月业绩规模及同比变动2022年的确是出现了增长，即同比也在三月出现了正数。到2021年水平。

地产近年的利润率情况，2018年开始核心净利润率其实持续下降，虽然是正数。 2019年至今也持续轻微下降。其他同业来说，越秀本身的经营能保持毛利率（20%-25%）算是不错。已公布销售数字的房企中，其中越秀地产（00123）增幅最劲，3月销售212.4亿元（人民币，下同），按年增长256.9%，今年首季累计销售则达438.3亿元，按年升幅亦高达217.3%。

近年来越秀地产在越秀商管、越秀服务等更高毛利率业务占比提升的情况，不过毛利率下滑趋势似乎仍没有结束。越秀地产拿地平均成本预计超销售均价的增幅。

🏀股价过往走势和主要持股盘路：
越秀地产由2022年4月至2022 年11 月，一直是跑赢恒指。恒指由上年11月反弹后曾经也跑赢越秀地产。直至三月份起至今越秀有跑赢恒指。是内房股走势，自三月份，整体是跑赢恒指的。

大户方面。其实自二月中开始，主要外资已经对越秀开始减持。 JP Morgan，Morgan Stanley，高盛，UBS，甚至又不水仓也出现正流出的次数较多。自4 月份起，首五间持货者卖买中相对是净流出较多。但只是近两周比较多净流入入场，但不是主要这五间公司，而中信里昂算是其中一个比较积极净流入，特别是近日和近两周。如股东方面，有年初股东立发，要60万股平均价$10.4之外没有明显变化。

🏀技术分析走势
越秀地产，如果相对于2022年11月至今的反弹趋势，由跌穿$12.4 已经失守。在二月份其实一直出现顶背弛，要跟大市一起回跌是迟早的事，MACD，KDJ，MTM也出现下降的情况。但中线的支持位会在$9.5以上（供股之后的价钱）。

最接近的阻力位置会是$12.2。在极短线的情况下，的确是有买盘吸纳，拟做出底背驰博反弹，相信机会也只出现下周初一两日。完了之后动力便没有。调整趋势早已在一二月形成，动力减慢，再加上供股消息底下，几种利淡因素下，阻力位12个月会比较强硬。三角形延伸下，短线路径在$10.4有支持，不竟在短时间内急速超卖，KdJ 亦有上移。

综观：
如果觉得内房是有机会复苏，才会留意内房板块。政策效果浮现或是未有进一步恶化的消息，均有待观察。内房的核心已开始转移在物管及其他业务上。

越秀当然是云云的内房比较下，算是俾人有信心的一间公司。除非是极短线炒作，合理有水位和恢复动力合理价水平，理应在$9.5或以下（以未供股计）。视乎有没有情意结的投资者，会在早一步在10.3以上一直死顶。

单纯的时势派投资者来说，要不是水位充足，要不是上升趋势强劲，供股每100股供$30 用$9，技术面来说只是便宜了一点。所以自己急不急。如计较股息的话，股息为0.307港元。

文@庄主

本人目前没有持有越秀地产123股份

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