内房集资潮

房地产属资本密集行业，投地后需要高昂融资。过去数年内房积极买地起楼，令其负债比率不断上升。现时普遍内房的平均净负债比率高达九成(图一)。为了维持稳定资金链，近一、两年内房常见的集资方式包括: 发债、高位配股及分拆旗下物业管理业务。不过，由于中国不希望资金倾斜房地产而造成楼市泡沫，不少内房出现融资成本上升、甚至困难情况。今年年中发改委公布，只允许房企为其一年内到期的中长期境外债券再融资。

发债受到限制，后两者的集资方式对房企而言更可取。配股可降低其负债比率、物管板块的高估值IPO则可新增资金渠道。第四季华润置地、富力先后配股；保利和宝龙亦先后分拆物管业务作IPO，市场反应普遍正面，其股价靠稳或甚具炒作空间。步入2019年年尾，大部分房企已完成销售目标，预计内房的炒作热潮可因此维持至明年首季业绩发布前后。惟投资者需注意，房企销售佳乃因为以价换量，房企的毛利率将受压。投资者宜选取盈利能力较高且稳健的大、中型内房。

图一. 内房净负债比率