内房板块虽然急升但也要设防

近期内房股板块在香港股市反弹之中，表现非常出色。单以碧桂园（2007 ） 为例，11月初在两星期内，股价升了3倍。完全反映了好公司不一定好股价，但问题多多的板块也可以有好股价的时候，重点在哪里呢？当然来自消息面，特别在近年香港的股市的板块走势都由做内地政策主导，而再计再近日的多方面政策令市场憧憬内方走出困境。股票其中一样零股价提升的作用，就是市场认为现在的股价比较低产未能反映将来改善的情况便会先炒一步。

在利好内房的消息层面上，离不开是零内地房企的资金面上的压力舒缓。在最初将三条红线取消，另外亦将一些地区撤销限售的情况。但似乎内房企没有得到改善。到近日，部分房企计划融资金额达到百亿元。业内人士表示，房企融资压力缓解后，房地产项目交付将有望提速，对于稳定市场预期作用较大。即是银行在发挥配合作用。

到出所谓「第二支箭」方案，即延期并扩容政策发布后，交易商协会加快推进政策落实。例如交易商协会受理美的置业150亿元中期票据储架式注册发行，目前正按照相关自律规则开展注册评议工作。另外龙湖集团已完成200亿元中期票据注册。美的置业完成注册后，可结合具体融资需求在有效期内分次发行。还有多家民营房企正在开展发债注册筹备工作，并向中债增进公司递交了增信业务意向。这个加强流动资金回补作用。

加上之上，内地推出多项支持房地产政策，包括扩大民企债券融资规划达2,500亿人币、以及16条稳定内房政策，令市场对内房股原本低预期的带来提振作用。

不过，个人认为政策面不容易改变，内地房屋需求和新屋销售，例如据之前克而瑞公布，9月内地百强房企实现销售额5709.6亿元，按年倒退25.4%。今年首9个月，百强房企销售额均值按年倒退45.1%至540.8亿元，据中指院显示，实现过千亿元销售额内地房企仅有15间，按年少12间，实现过百亿房企录100间，按年少48间。

要关注内房销售有否复苏除了看交付情况之外，就是看销售价格有否上升，即代表有条件加价或撤销降价。根据资料显示，国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2022年10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据时表示，10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格按年下降城市分别有51个和64个，比上月均增加1个。

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格按年上涨2.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格按年上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格按年分别下降1.3%和3.2%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。

三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格按年分别下降3.9%和4.7%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。

安徽省六安市发展和改革委员会在11 月15日发布《关于部分楼盘撤销备案价格的通知》，六安旭辉江来、力高君逸府、锦绣江山和皋城山庄二期四个项目申请撤销降价。

以上的资料可以看到内房，始终真的活跃起来。至少多了一些可憧憬的消息。但投资者需要注意，始终内房的股价在短期内已经上升了不少，内房在长期欠缺资金的情况下，会随时会作出配股动作。例如距上次配股111天后，碧桂园（2007）再度配股融资。小心股价上的波动。