《最佳位置系列》 - 越秀（123）的供股秀

近日一向被市場看好的內房越秀地產（123 ）也加入了吸水行列。雖然在近年內房千瘡百孔情況下，未至於淪為停牌，配股般出現嚴嚴財困，但是對於供股，的領展供股也引起市場熱話。而這次越秀供股，也有網友私訊是否值得供，藉此也討論一下這間一直被看好的內房有沒有變化，於是時勢投資者來看，又會怎樣看法？

首先，越秀地產供股內容，擬10 供3，融資84 億港元。越秀地產擬10 供3、每股9.00港元的認購價（較前一日收盤價折讓約28.3%）發行9.29 億股，募集約83.6 億港元（扣除開支後約82.99 億港元）。

對於時勢派來說，估值雖然每項但係不算是重要的一環。反過來先看的是局面。局面就是來訪的局面，甚至越秀地產的局面和趨勢。

鑒於小弟也算認識一些做內地的發展商，及銷售內房的團體，和內房銀行的高管。從這個鐵三角的情況，對於自從解除三條紅線知後的概括狀況，是投地成本沒有太大減弱，甚至有上升。發展商的銀根還受到壓力，只是因為開通了融資的渠道，有一些能上市的公司可以借助股份而釋放一些現金流，本身銀行不算是很容易釋出貸款。一般也只能靠售樓來換取現金，再投入。而裁員減薪已經是必然嘅情況，降價促銷在某些地區也存在，嚴重的可以降價50% 或以上，當然真的要看地區。

內房有關於業績，銷售操盤金額或全口徑金額，或者平時新聞看的銷售數據。一般來說，全口徑金額和權益金額，其實也有水份。房地產開發中常常會有合作開發的情況，比如一個項目甲方佔80，乙方佔20%。該項目最終的銷售額為1億，那麼甲方在統計銷售額的時候，全口徑銷售額就是1億，而權益後銷售額則是8000萬。權益銷售額就是按照其所佔有的股份計算銷售額。

但由於水份這東西，大家塘水滾塘魚。始終排名越高，算是代表越好。。越秀地產在權益金額中在2022年銷售榜的第10名。在2022年中期時，越秀地產就是TOP50強房企中唯一一家錄得銷售正增長的房企。但其實在2022年的下半場至今已出現了一些變化。

🏀內房和越秀的局面
根據三月份的市場資料，越秀地產2022年累計合同銷售（連同合營及聯營公司項目的銷售）金額約為1250.3億元，同比上升約8.6%，達成年度合同銷售目標1235億元的101.2%，銷售增速處於行業領先位置；2022年項目合同銷售金額達到人民幣220.9億元，同比上升23.6%。越秀地產一季度銷售額約438億元，也完成年度目標的33%。

但在2023年1月至三月的排行榜，越秀地產的全口徑金額還在20名以內。權益金額也已經跌出了頭十大。

據資料顯示內地百強房企的Top 10 跟Top 20所銷售操盤的金額，足足高於一倍。代表了其實市場的份額也有一些壟斷的情況，能夠達致Top 10 大的門檻亦都有上升開始出現汰弱留強的情況。

2023 年1-3 月，房契單月業績規模及同比變動2022年的確是出現了增長，即同比也在三月出現了正數。到2021年水平。

地產近年的利潤率情況，2018年開始核心淨利潤率其實持續下降，雖然是正數。2019年至今也持續輕微下降。其他同業來說，越秀本身的經營能保持毛利率（20%-25%）算是不錯。已公布銷售數字的房企中，其中越秀地產（00123）增幅最勁，3月銷售212.4億元（人民幣，下同），按年增長256.9%，今年首季累計銷售則達438.3億元，按年升幅亦高達217.3%。

近年來越秀地產在越秀商管、越秀服務等更高毛利率業務佔比提升的情況，不過毛利率下滑趨勢似乎仍沒有結束。越秀地產拿地平均成本預計超銷售均價的增幅。

🏀股價過往走勢和主要持股盤路：
越秀地產由2022年4月至2022 年11 月，一直是跑贏恆指。恆指由上年11月反彈后曾經也跑贏越秀地產。直至三月份起至今越秀有跑贏恆指。是內房股走勢，自三月份，整體是跑贏恆指的。

大戶方面。其實自二月中開始，主要外資已經對越秀開始減持。JP Morgan，Morgan Stanley，高盛，UBS，甚至又不水倉也出現正流出的次數較多。自4 月份起，首五間持貨者賣買中相對是淨流出較多。但只是近兩周比較多淨流入入場，但不是主要這五間公司，而中信里昂算是其中一個比較積極淨流入，特別是近日和近兩周。如股東方面，有年初股東立發，要60萬股平均價$10.4之外沒有明顯變化。

🏀技術分析走勢
越秀地產，如果相對於2022年11月至今的反彈趨勢，由跌穿$12.4 已經失守。在二月份其實一直出現頂背弛，要跟大市一起回跌是遲早的事，MACD，KDJ，MTM也出現下降的情況。但中線的支持位會在$9.5以上（供股之後的價錢）。

最接近的阻力位置會是$12.2。在極短線的情況下，的確是有買盤吸納，擬做出底背馳博反彈，相信機會也只出現下週初一兩日。完了之後動力便沒有。調整趨勢早已在一二月形成，動力減慢，再加上供股消息底下，幾種利淡因素下，阻力位12個月會比較強硬。三角形延伸下，短線路徑在$10.4有支持，不竟在短時間內急速超賣，KdJ 亦有上移。

綜觀：
如果覺得內房是有機會復甦，才會留意內房板塊。政策效果浮現或是未有進一步惡化的消息，均有待觀察。內房的核心已開始轉移在物管及其他業務上。

越秀當然是云云的內房比較下，算是俾人有信心的一間公司。除非是極短線炒作，合理有水位和恢復動力合理價水平，理應在$9.5或以下（以未供股計）。視乎有沒有情意結的投資者，會在早一步在10.3以上一直死頂。

單純的時勢派投資者來說，要不是水位充足，要不是上升趨勢強勁，供股每100股供$30 用$9，技術面來說只是便宜了一點。所以自己急不急。如計較股息的話，股息為0.307港元。

文@莊主

本人目前沒有持有越秀地產123股份

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