內房股的投資時機

今天講一下近日熱門的內房股，內房股於過往十年股價升了不少，先選一些規模較大的，龍湖集團(960)、華潤置地(1109)及碧桂園(2007)分別升了400%、150%及400%，大家看了必定認為華潤置地相對不值得投資，簡單下這結論，因為往往忽略這十年持貨的能耐。

內房股的最大風險是國策，好像近月限價、限購等調控政策逐步寬鬆，銷售便好了，內房股股價也升了。內房股的其次風險是債務問題，市場水緊或人民幣下跌令美元債務成本上升，也會令內房股股價下跌，尤其是那些負債比率較高的。當這些內房股風險出現及發酵，股價可以跌得很厲害，好像碧桂園股價曾經回調六七成，投資者需自問會否於此情此境還有能耐持有不沽，若非這樣，十年股價升400%根本不是你可享受到的。至於龍湖集團及華潤置地，股價最多曾回調三四成，持有不沽的機會相對較大，尤其是華潤置地是央企，倒閉風險相對較小，負債比率在同業中明顯較低，更易成就持有不沽。

融創中國(1918)則更經典，股價於過往十年升了1370%，主要自2017年上升，升幅約600%，可是期間波幅很大，因管理層策略進取，大鳴大放，負債比率一直高企，數年前更被市場擔心能否持續經營，投資者實不易有能耐持有不沽。不過，今年管理層致力減低一直高企的負債比率，期望於住宅、商業、旅遊等多方面佈局收成，市場至少短期有憧憬。

融創中國主席孫宏斌近日的言論，我認為有些啟示值得分享，他說：「房地產行業的相關上下游在GDP中要佔到30%，房地產行業的賣地收入加上稅收收入，佔整個財政收入的40%；這個行業的貸款，佔28.9%，加上其他行業貸款，用房地產做抵押的，是50%。改變經濟過度依賴房地產，已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇了，因此我們要理解政府作出的調控政策」。

可是，現實是中央近月因中國整體經濟不理想，已明顯鬆手，包括在12月初中證監批出首創置業(2868)及富力(2777)發行新H股的審批、境內債及資產擔保證券(ABS)渠道重開、5年期貸款市場報價利率(LPR)下調0.05厘等。這些可反映中國政府口說經濟不可倚賴內房，並在可能情況下進行不同程度的調控，可是當經濟不濟時，還得無奈用內房谷經濟。

過往三年，參看內房股股價，2017年全年跟大市上升，未具參考價值，而2018年及2019年，內房股股價自年中回落，但自9月見底回升，2018年升勢至翌年4月，2019年升勢至今，還看可延續至何時。可見當經濟到年尾未達標時，中國政府還得如今年般，口硬心軟，低調放鬆內房調控催谷經濟，因此未來每年9月時再遇相類情景，內房股或會是不錯的選擇。

另外，孫宏斌也提到：「今年房地產的整體規模約16萬億元人民幣，而這個規模大概還會保持很多年」，這代表內房由增量市場變為存量市場，整體銷量不變下，內房企業若想保持增長，便需搶佔同事的市場，本身規模越大，借貸成本越便宜，越有實力在行業整合中突圍而出。下圖可見，內房100強在銷售面積及銷售金額的市佔率過往數年逐步上升。