內房板塊雖然急升但也要設防

近期內房股板塊在香港股市反彈之中，表現非常出色。單以碧桂園（2007 ） 為例，11月初在兩星期內，股價升了3倍。完全反映了好公司不一定好股價，但問題多多的板塊也可以有好股價的時候，重點在哪裏呢？當然來自消息面，特別在近年香港的股市的板塊走勢都由做內地政策主導，而再計再近日的多方面政策令市場憧憬內方走出困境。股票其中一樣零股價提升的作用，就是市場認為現在的股價比較低產未能反映將來改善的情況便會先炒一步。

在利好內房的消息層面上，離不開是零內地房企的資金面上的壓力舒緩。在最初將三條紅線取消，另外亦將一些地區撤銷限售的情況。但似乎內房企沒有得到改善。到近日，部分房企計劃融資金額達到百億元。業內人士表示，房企融資壓力緩解後，房地產項目交付將有望提速，對於穩定市場預期作用較大。即是銀行在發揮配合作用。

到出所謂「第二支箭」方案，即延期並擴容政策發佈後，交易商協會加快推進政策落實。例如交易商協會受理美的置業150億元中期票據儲架式註冊發行，目前正按照相關自律規則開展註冊評議工作。另外龍湖集團已完成200億元中期票據註冊。美的置業完成註冊後，可結合具體融資需求在有效期內分次發行。還有多家民營房企正在開展發債註冊籌備工作，並向中債增進公司遞交了增信業務意向。這個加強流動資金回補作用。

加上之上，內地推出多項支持房地產政策，包括擴大民企債券融資規劃達2,500億人幣、以及16條穩定內房政策，令市場對內房股原本低預期的帶來提振作用。

不過，個人認為政策面不容易改變，內地房屋需求和新屋銷售，例如據之前克而瑞公布，9月內地百強房企實現銷售額5709.6億元，按年倒退25.4%。今年首9個月，百強房企銷售額均值按年倒退45.1%至540.8億元，據中指院顯示，實現過千億元銷售額內地房企僅有15間，按年少12間，實現過百億房企錄100間，按年少48間。

要關注內房銷售有否復甦除了看交付情況之外，就是看銷售價格有否上升，即代表有條件加價或撤銷降價。根據資料顯示，國家統計局城市司首席統計師繩國慶解讀2022年10月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據時表示，10月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格按年下降城市分別有51個和64個，比上月均增加1個。

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格按年上漲2.6%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格按年上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格按年分別下降1.3%和3.2%，降幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。

三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格按年分別下降3.9%和4.7%，降幅比上月分別擴大0.1和0.2個百分點。

安徽省六安市發展和改革委員會在11 月15日發佈《關於部分樓盤撤銷備案價格的通知》，六安旭輝江來、力高君逸府、錦繡江山和皋城山莊二期四個項目申請撤銷降價。

以上的資料可以看到內房，始終真的活躍起來。至少多了一些可憧憬的消息。但投資者需要注意，始終內房的股價在短期內已經上升了不少，內房在長期欠缺資金的情況下，會隨時會作出配股動作。例如距上次配股111天後，碧桂園（2007）再度配股融資。小心股價上的波動。