物業管理股

近年內房的業務發展趨向多元化，例如恆大和碧桂園分別大舉投資新能源汽車及機器人產業。其中，物業管理是與傳統地產開發業務最為相關，其盈利能見度又較高的產業。不少內房已陸續把旗下的物業管理業務分拆上市(表一)，此板塊正處於快速增長的階段。

物業管理行業的收入來源主要是管理費和其他增值服務(例如房屋中介、快遞和養老等)，成本則較多為人力倚賴，毛利率一般約3成，與傳統地產開發差不多。不過，此行業較少受經濟周期及政策影響，只要企業的在管及合約面積範圍能夠持續擴張，其業務便能穩定增長。現時內地中產人數上升，加上鼓吹消費升級，對於優質物業管理的需求有增無減。有內地研究指出，物管上市公司在管面積近4年的年均複合增長率(CAGR)約25%至40%。

物管公司屬於輕資產行業又有穩定現金流，加上處於快速增長階段，現時其估值一般達15倍市盈率以上，部分龍頭物管公司的市盈率更達30倍以上。總括而言，物管股估值不便宜，但增長前景穩定，宜中長線持有。惟投資者需注意物管股始終由內房分拆，其股價與母企的地產業務表現有一定相關性。